【研究报告内容摘要】
核心观点战略定位:脱“重”向“轻”,聚焦存量资产管理公司发展至今经历了三次战略调整:
(1)2006年确定“以房地产开发业务为主导,以物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的经营格局;
(2)2011年“剥离酒店经营业务,集中资源专注于商业地产的投资、发展和运营”;
(3)2016年“剥离房地产开发业务,战略调整为聚焦物业资产管理业务”。2019年进行资产重组,进一步夯实主业,铸就央企物管旗舰标的。
强强联合:规模提升、专业过硬、盈利向好重组后的招商积余在多方面实现强化:
(一)规模跻身第一梯队:(a)在管面积:截至 2019h1中航物业管理面积约 7634万方,招商物业约 7292万方,即重组后在管规模 1.49亿方左右,成功跻身行业第一梯队;(b)营业收入:
招商积余 2018年备考营业收入为 97.85亿元。剔除原中航善达非主业的房地产、建筑及其他业务后,归属于物管业务的营收达 68.48亿元,位居行业前列。
(二)术业有专攻:业态丰富、综合竞争力提升:(a)中航善达:机构类物业管理领跑者。2018年机构类物管收入 29.37亿元,同比增长 30%,占总收入比重达 79%。2019年公司在机构类物业领域继续发力,抢占优质赛道。
2019q1新签约面积中机构类占比达 85.8%。(b)招商物业:内接外拓扩规模,住宅、非住宅类业务并驾齐驱。公司在内部继承集团资源输送的同时,凭借较强的专业能力在多业态服务及外部市场拓展方面表现亮眼。
(三)盈利水平具备提升空间:2019h1中航物业和招商物业毛利率分别为 10.1%和7.6%,与行业内头部企业相比具备较大提升空间。重组后有望实现:(a)降本提效促进人均创收进一步提升;(b)业务端强强联合、优势互补形成协同效应,强化服务的连续性以增强业主粘性;(c)在机构类业务领域由拓展、树立品牌到领跑优势凸显;(d)跳脱附属角色,由成本管控向利润创造转变,带动毛利率水平的修复。
我们预计公司 2019-2021年 eps 分别为 0.29、0.57、0.75,对应当前股价 pe 为 84.5、42.3、32.4倍,首次覆盖给予“增持”评级。
风险提示:人工成本增长过快,行业竞争加剧,外部拓展不及预期,商品房竣工不及预期等。

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